Auswirkungen der Mietpreisbremse und die politische Agenda

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in vielen Bundesländern die Mietpreisbremse, sofern ein angespannter Wohnungsmarkt definiert wurde. Das bedeutet, die Miete darf nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine Ausnahme besteht laut § 556e BGB, wenn die Vormiete bereits höher als die nach § 556d zulässige ortsübliche Vergleichsmiete gewesen ist. Dann darf eine neue Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Schon bei dieser Maßgabe werden erste Probleme sichtbar. Denn in vielen Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es keinen Mietspiegel, um die Vergleichsmiete darzulegen. Grundsätzlich sollten die Durchschnittspreise nicht preisgebundener Wohnungen nach Kategorien sortiert festgehalten werden. Dabei gibt es Unterschiede zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Ist diese Vergleichsmöglichkeit nicht vorhanden, müssen Gutachten oder Vergleichswohnungen heran gezogen werden. Die Mietpreisbremse gilt nach § 556f BGB nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, sondern nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer Bestandswohnung.

Erste Auswertungen der Mietpreisbremse zeichnen ein durchwachsenes Bild. So sind die Mieten direkt nach Einführung der Mietpreisbremse zunächst gesunken – seitdem steigen sie wieder, allerdings nicht mehr so stark wie vormals. Für Berlin bedeutet dies in konkreten Zahlen, dass direkt nach Einführung der Mietpreisbremse die mittleren Angebotsmieten von 8,80 Euro/m² gesunken sind auf 8,50 Euro/m², wie Immobilienscout24 errechnet hat. Im Oktober lagen die durchschnittlichen Berliner Mietpreise laut dieser aktuellen Studie bei 8,73 Euro/m². Dabei gibt es jedoch große Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Hat die Mietpreisbremse in den Stadtteilen Kreuzberg und Friedrichshain seit ihrer Einführung zu einem Rückgang der Mieten geführt, stiegen im gleichen Zeitraum die Mieten im Stadtteil Neukölln.

Die Mietpreisbremse wurde zwar bislang noch nicht in allen Kommunen/Bundesländern umgesetzt, dennoch plant Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) schon weitere Verschärfungen des Mietrechts in Deutschland. Im Frühjahr 2016 soll der Referentenentwurf für das geplante zweite Mietrechtspaket vorliegen.

Kritik an dem bisherigen Modell der Mietpreisbremse kommt auch aus der CDU. So führt der CDU-Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak an, dass die Neuregelung nicht dazu führen dürfe, dass weniger in den Wohnungsbestand investiert wird. Und der Eigentümerverband Haus & Grund kritisiert, dass weitere Reformen des Mietrechts die Entwicklung des Wohnungsmarktes allgemein behindern werden. So fürchtet der Verband, dass energetische und altersgerechte Modernisierungen nachlassen werden.

Es ist tatsächlich gut möglich, dass sich Vermieter zukünftig mit Modernisierungen ihrer Immobilien zurückhalten werden. Denn die Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter soll erschwert werden. Zukünftig sollen Vermieter nur noch acht Prozent statt wie bisher elf Prozent der Kosten auf ihre Mieter umlegen können. Es gibt bereits erste Rechenmodelle, die bezeugen, dass bereits eine verringerte Umlage von zehn statt elf Prozent zu weniger Sanierungen führen würde. Sollte Justizminister Maas sich mit einer maximalen Umlage von acht Prozent durchsetzen, bleiben viele Wohnungen wohl vorerst unsaniert. Hinzu kommt, dass der § 555b BGB zu Modernisierungsmaßnahmen nach den neusten Plänen auch Maßnahmen zum alters- oder behindertengerechten Umbau als Modernisierung auffasst, sodass diese Maßnahmen bei geringerer Umlagemöglichkeit auf die Mieter aufgeschoben werden könnten.

Eine weitere angestrebte Änderung des Mietrechts sieht vor, dass die Mieten innerhalb von acht Jahren um höchstens 50 Prozent und maximal vier Euro pro Quadratmeter angehoben werden dürfen. Hierbei ist bereits eine Ausnahmeregelung angedacht. Wenn Kleinvermieter nur vier Prozent ihrer Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, entfällt künftig die umfangreiche Dokumentationspflicht, sofern die Vorschläge von Minister Maas umgesetzt werden. Dieses vereinfachte Verfahren würde vor allem vielen Kleinvermietern entgegen kommen, die mit dem üblichen Mieterhöhungsverfahren oft überfordert sind.

Was den Mietspiegel betrifft, so soll dieser nach den Plänen von Bundesjustizminister Maas von vier auf zehn Jahre ausgeweitet werden. Damit sollen dann auch Mietverhältnisse in die Befragungen einfließen können, die schon seit mehr als vier Jahren bestehen und bisher nicht in den Mietspiegel eingeflossen sind, sofern die Miete während der letzten vier Jahre nicht angehoben wurde. Die Folge wäre allerdings, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten, nach denen sich die Mietpreisbremse richtet, deutlich niedriger liegen würden. Denn vor allem in Ballungsgebieten wären die in einem Abstand von zehn Jahren aufgelisteten Mieten deutlich geringer.

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